Guide til værelsesudlejning

Annoncen

Når det handler om værelsesudlejning, er det først og fremmest vigtigt at kigge efter en roommate, som man faktisk har lyst til at bo sammen med. Når man skal opslå en annonce, som udlejer, er det vigtigt at gøre sig klart, hvad det er, man reelt har at byde på. Her er der nogle ting, som er nyttige at gøre klart fra starten og have med i sin annonce:

En præsentation af dig selv, hvor du bl.a. kan fortælle noget om hvem du er som person, og noget om hvad du bruger din tid på i hverdagen.
Størrelsen af værelset og lejligheden
Er der fælles stue?
Er der opvaskemaskine? Men også hvordan forventningerne er til opvask og rengøring.
Må man ryge?
Hvordan er reglerne omkring høj musik og gæster?
Er der internet inkluderet i prisen?
Andre ting, som du gerne vil have på det rene, inden I underskriver kontrakten

Lejekontrakt til værelsesudlejning

Når du har fundet din nye roommate, som du ønsker skal leje dit værelse, er det en god idé, at I har både en mundtlig og en skriftlig aftale. Selvom man måske er venner eller kender hinanden lidt i forvejen, er det også en god idé, at begge har skrevet under på hvordan reglerne er og ved hvad der skal ske, hvis der f.eks. går noget i stykker i lejligheden.

Vidste du for eksempel, at det faktisk er din pligt, som udlejer, at have en lejekontrakt, hvis din lejer kræver det?

Du kan vælge selv at lave en lejekontrakt, eller bruge en standard lejekontrakt for enkeltværelse. Hvis du vil lave din egen lejekontrakt, er der her nogle overordnede ting, som du skal huske at have med i din lejekontrakt:

Fulde navn på både dig selv og din lejer
Oplysninger om værelset og hvilke andre områder lejer har brugsret til. Er der f.eks. adgang til vaskemaskine eller fælles have/stue?
Lejeforholdets begyndelse og evt. ophør
Betaling af leje og andre udgifter forbundet med lejemålet – det er f.eks. oplysninger omkring den månedlige leje og hvor og hvornår det skal betales.
Depositum og forudbetalt leje
Opgørelse over hvorvidt lejer selv skal betale varme, vand og el
Lejemålets stand ved ind- og fraflytning for at sikre, at der ikke er nogle komplikationer når lejer flytter ud igen.
Andre særlige vilkår, som du ønsker skal overholdes. Det kan f.eks. være omkring rygning, kæledyr, støj eller andre helt basale ting, som du mener er vigtigt at få slået på plads inden indflytning.

Hvis du ikke har mod på at lave din egen lejekontrakt, kan du hente vores standard lejekontrakt for enkeltværelse, som er skræddersyet til værelsesudlejning. 

Fastsættelse af huslejen ved udlejning af værelse

Når du skal fastsætte huslejen er det vigtigt, at du først og fremmest er realistisk omkring hvad du tror andre er villige til at betale. Hvis lejer ikke synes det er rimeligt, kan han/hun jo til enhver tid klage til Huslejenævnet, og få dem til at vurdere om værelset lever op til den husleje der kræves. 

Huslejen skal passe sammen med både størrelsen på lejligheden, beliggenheden, de faciliteter, der er tilgængelige i lejligheden, kvalitet og vedligeholdelsestilstand. Er køkkenet eller toilettet f.eks. lige blevet renoveret, eller er der adgang til fælles have? Det kan også være at huslejen kan stige en smule, hvis værelset er møbleret. Men sørg for at være sikker i din sag, så du ikke pludselig skal betale penge tilbage. 

Det er en god idé at kigge på hvad andre tager for deres værelser i det område, du bor i og måske kigge på om deres værelser er i samme stand som dit. Du kan også vælge at kontakte en ejendomsmægler i området og høre om de har et bud på en pris, men det kan også hurtigt blive mere besværligt end det egentlig er.

Depositum og forudbetalt husleje

Der er ikke nogle bestemte regler, når det handler om udlejning af værelse. Men normalt svarer depositummet til en måneds husleje - det må maksimalt svare til tre måneders husleje. Der er mange, der bruger depositummet for at sikre sig imod ikke at blive ruineret, hvis der er nogle ting der går i stykker under lejemålet.  

Men husk! depositum og forudbetalt husleje maksimalt må svare til seks måneders husleje tilsammen. Du kan dog under lejemålet ændre i depositum og forudbetalt leje, hvis der ændres i huslejen. Det er dog ikke alle, der vælger at gøre det. 

Beskatning af lejeindtægten ved værelsesudlejning

Den husleje som du får ind hver måned fra din roommate skal du huske er skattepligtig, og det er derfor vigtigt at kigge nærmere på skattereglerne for at sikre sig, at man ikke får et skattesmæk eller straffes for skattesvig.

Lejeindtægten, som er skattepligtig, svarer til den samlede lejeindtægt inklusiv særskilt betaling for el, gas, varme, vand og telefon. Du får dog fradrag i din lejeindtægt og det kan du gøre enten ved bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag. Du skal ikke betale skat af lejeindtægten, så længe den er lavere end dit fradrag. 

Bundfradrag

Hvis du vælger at bruger metoden med bundfradrag forventer SKAT ikke at se en opgørelse over dine lejeindtægter og lejeudgifter. Den del af lejeindtægten som overstiger bundfradraget skal du betale skat af, og du kan ikke trække udgifter såsom lys, varme, vand og ejendomsskat fra.

Skal jeg betale SKAT af lejeindtægten?
Der er forskellige regler for bundfradraget for henholdsvis lejlighedsejerne, lejerne og andelshaverne.Fælles for dem alle er dog, at så længe indtægten ved udlejningen ikke overstiger bundfradraget, så er den skattefrit. Som udlejer skal man også huske at oplyse sin nye indtægt til SKAT ved at skrive det ind i sin forskudsopgørelse og årsopgørelse som henholdsvis kapitalindkomst eller personlig indkomst. 

Hvis du er ejer af lejligheden svarer bundfradraget til 1,33 % af den ejendomsværdi, der gælder for indkomståret, men det er dog altid mindst 24.000 kr. 

Hvis du er lejer eller andelshaver af lejligheden svarer bundfradraget til 2/3 af den samlede årlige husleje eller boligafgift og det er inklusiv acontovarme og boligstøtte, hvis du får det. 

Regnskabsmæssigt fradrag

Du kan også vælge at gøre det med en anden metode, hvor du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og –udgifter. SKAT har nemlig ret til at se denne opgørelse, hvis du har opgivet at bruge denne metode.Ved den regnskabsmæssige fradragsmetode skal du betale skat af indtægten, efter at de faktiske udgifter er blevet trukket fra. Det kan f.eks. være at værelset er udlejet og du kan derfor trække vedligeholdelsesudgifterne og afskrivningerne på inventaret fra, men det gælder ikke for hårde hvidevarer. 

Hvis du er ejer af lejligheden skal du først og fremmest huske at oplyse indtægten som en kapitalindkomst på din forskudsopgørelse og din årsopgørelse. Det er det endelige resultat af indtægten minus udgifter, du skal skrive under din årsopgørelse og du kan derfor trække udgifterne til el, gas, varme og vand fra her. Derudover er det en forholdsmæssig andel af ejendomsværdiskatten der kan trækkes fra og du skal derfor oplyse de antal udlejede dage i årsopgørelsen.

Hvis du er lejer eller andelshaver af lejligheden skal indtægten oplyses som en personlig indkomst på din forskudsopgørelse og årsopgørelse. På årsopgørelsen kan du trække de forholdsmæssige udgifter fra til el, gas, varme og vand. Det som du kan trække fra er den del af huslejen, som reelt svarer til det areal af boligen, lejeren benytter, og set i forhold til hvor længe du udlejer værelset. 

OBS! Har du først valgt at bruge bundfradragsmetoden kan du godt skifte til den regnskabsmæssige fradragsmetode, men du kan ikke gøre det den anden vej rundt!

Opsigelse af lejer

Selvom du er glad for din roommate til at starte med, kan der sagtens opstå problemer undervejs, og det kan nogle gange blive nødvendigt at opsige lejeren. Normalt er opsigelsesfristen på 1 måned, men det afhænger også af, hvad I har aftalt i kontrakten. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men den kan aldrig være kortere end 1 måned. 

Når lejer vælger at flytte ud

Inden din nye roommate flytter ind, er det en god idé at tage billeder af værelset og måske andre faciliteter, som er fælles. Disse billeder er især relevante, når lejer vælger at flytte ud igen, og I sammen kan gennemgå værelset for eventuelle ting, som skal udbedres af lejer. Dette skal selvfølgelig også være en del af lejekontrakten, og det er derfor også en god idé, at skrive hvor lang tid lejeren har til at reparere de ting, som er gået i stykker.

Opdateret den: 31/01/2020